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执行手记:被拍房屋交付清场那些事儿
2018-01-22 17:15:00  来源:江苏法院网

  “兄弟们,收拾行李,准备回去了!” 五天前,我带着执行局的兄弟们一行六人来到长沙,要完成12套被拍卖房屋的过户手续及清场工作。如今,最后一位买受人也已经打来电话:“段局长,我那新房子里的租客已经搬出去了,我刚换了新锁,这次真是太感谢你们了!”

  此前,丹徒法院受理江苏某工程机械销售公司和湖南某工程机械公司及胡某融资租赁合同纠纷一案,因被执行人湖南某工程机械公司及胡某未能按照法院生效判决履行给付义务,丹徒法院依法对被执行人湖南某工程机械公司实际所有的位于长沙市的十二套公寓住宅进行公开拍卖。

  拍卖结束一段时间后,我陆陆续续接到了不少购房人打来的电话,纷纷表示已经缴清余款,希望能够尽快办理相关手续,取得房屋。同时,我也从电话里了解到,购房人虽然都是湖南人,但大多不在长沙本地,有的甚至在福建、浙江、广东工作。如果按照正常办案流程,买房人应先到法院签署成交确认书,领取相关法律文件,然后再由法院到当地相关部门协助办理房屋过户、清场交付等手续,但是这样必然给买房人带来不便。于是,与院里领导商量后,我决定带领执行团队直接去往长沙,将上述工作放在一起办理,力争一次性解决问题。

  到达长沙的第一个晚上,我挨个给买受人打了电话,提醒他们在第二天指定时间到长沙市不动产登记中心,以完成房屋的登记、交税、过户等手续。次日,我们不停地穿梭于各个买房人和部门之间,挥汗如雨,磨破嘴皮,经过近一天连续不断的工作,终于以最快的速度完成了所有房屋的登记、纳税等手续。

  接下来就是执行清场交付工作,考虑到被拍卖的房屋可能有租户居住,我们利用白天的时间联系了物业处,详细了解了涉案房屋的租赁情况,先将部分空置的房屋进行了强制执行并当场交付买受人。而对于部分租出去的房屋,我们则将执行的时间点放在上班之前和下班之后,以确保执行的时候有人在家,但也如出发前所预料的,被执行人通过各种手段阻碍执行工作,大抵有以下四种情形。

  非法租赁拖延执行。被执行人通过利害关系人戴某将其中五套房屋租赁给不知情的案外人,签订了租赁协议,也收取了租金。针对这种情况,我们一方面向承租人出示法院查封房屋的证据,证明房屋原所有人无权单方面出租房屋,另一方面指出实际出租人并非房屋所有人,承租人未对出租人是否有权出租尽到注意义务,从而导致租赁合同无效,不能对抗法院执行。同时,为了减少矛盾,我们鼓励买房人和承租人协商,达成新的租房协议。经过工作,其中三户达成新的租房协议,两户答应在数日内搬出。

  堆放财物阻碍执行。被执行人让其利害关系人戴某充当马前卒,声称房屋内堆放的是公司重要财物,如果丢失将造成公司重大损害。面对如此情形,我们对财物进行了录像,并指出这种在法院对房屋采取执行措施后,故意堆放物品的行为实质是对抗法院执行,责令其通知公司立即搬走。最终,在买房人更换新门锁后,戴某不得不与买房人协商择日搬出物品。

  捏造事实扰乱执行。被执行人的利害关系人戴某声称自己与被执行公司有诸多纠纷,公司对其亏欠很多,自己占据房屋是弥补自己,理所应当。执行法官见招拆招,指出其占据行为没有事实和法律根据,系违法行为,应当立即搬出,否则就是妨碍法院执行。戴某无理可辨,遂拂袖而去。

  老弱病残对抗执行。被执行人通过利害关系人戴某签订虚假的租赁协议,非法占据两间房屋,妄图利用法律“买卖不破租赁”的规定长期霸占房屋,造成法院执法不能。“承租人”系一对年轻夫妻,女方身怀六甲,挺身而出,上来就声称“买卖不破租赁”,且执行给她造成了身心压力。面对这种情况,我们一边安抚,一边要求其提供相关证据。年轻夫妻马上提供了两份2013年12月份签订的租期20年的协议以及两份付款收据。面对这些材料,我们无法否定租赁的真实性,但疑点是显而易见的。看着法官的疑惑神情,身怀六甲的妇女不免有些得意,但人的破绽往往是在得意时败露的。面对法官的进一步询问,这位少妇称自己早就知道法院查封、拍卖房屋的事情,也看到了粘贴在门上的封条和公告,但自己就是置若罔闻。执法记录仪安静的工作着,记录了她的所有表述。我们立即告知即使租赁是事实,承租人明知法院执行的事实,故意不予告知,造成买房人错误判断,实质是妨碍法院执行,法院有权对妨碍行为做出处罚。最后,在我们的主持协商下,承租人同意在三天内搬家。

  以上四种情形,我们在执行房屋清场交付的案件中经常会遇到。而回顾这次长沙之行,12套房产之所以能够在短短时间内顺利完成过户、清场,我觉得三点很重要:一是规范执行。通过使用执法记录仪,保证整个执法过程的公开、公正,用执法的权威性提高执法对象的服从性;二是灵活执行。充分调动买房人的力量,让其积极主动行使自己的权利,主动缴纳欠缴的水费、电费、物业费等费用,以此争取小区物业公司的大力协助,积极配合新业主对涉案房屋实行停电停水,更换锁芯等工作;三是勇于执行。在妨碍执行的情况出现时,作为执行法官不能因为怕出事而退缩,必须迎难而上敢于担当,同时做到有理有节,保持法官公正形象和清醒头脑,正确使用法律武器破除执行障碍。(丹徒法院  段为东)

编辑:拾冠之
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